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TABELLA DI CALCOLO PER LA NUDA PROPRIETA CON SICASA IL NOSTRO CODICE CIVILE CONSENTE DI SPEZZARE IN DUELA PROPRIETA'' DA UNA PARTE L''USUFRUTTO E DALL'' ALTRA LA NUDA PROPRIETA'' PER SAPERNE DI PIU CHIAMA SICASA GLI SPECIALISTI DELLA NUDA PROPRIETA'', COME VENDERE LA CASA MANTENENDO L''USUFRUTTO VITALIZIO SICASA SARA A VOSTRA DISPOSIZIONE PER SPIEGARVI, PER SAPERE I VANTAGGI FISCALI CHIAMA SICASA, L''ACQUISTO DI UNA NUDA PROPRIETA'' UN INVESTIMENTO SENZA RISCHIO E RIVENDIBILE A QUALUNQUE MOMENTO CHIAMA SICASA GLI SPECIALISTI DELLA NUDA PROPRIETA'', L''USUFRUTTO DIRITTO ABITATIVO,CALCOLI TABELLA SULLA NUDA PROPRIETA ENTRA NEL MONDO DELLA NUDA PROPRIETA CON SICASA GLI SPECIALISTI SUL SETTORE DELLA NUDA PROPRIETA'',DETTAGLI SULLA COMPRA/VENDITA IN NUDA PROPRIETA'' CON SICASA, COSE'' LA NUDA PROPRIETA, COME FUNZIONA LA VALUTAZIONE DI UNA NUDA PROPRIETA CHIAMA SICASA E PER SAPERNE DI PIU SULLA RIPARTIZIONE DELLE SPESE ORDINARIE E STRAORDINARIE A CHI COMPETE CHIAMA SICASA SAREMO GLIETI DI SPIGAGARVI TUTTI I DETAGLI DELL MONDO DELLA NUDA PROPRIETA'' SOLO CON SICASA VALORE E PREZZO � DETERMINATO DALLA DURATA DELLA RISERVA DI GODIMENTO DEL BENE (USUFRUTTO, ABITAZIONE). SE LA RISERVA � VITALIZIA, OVVERO VITA NATURAL DURANTE, IL VALORE � DETERMINATO IN BASE ALL�ASPETTATIVA DI VITA DEL BENEFICIARIO DEL DIRITTO ED IN FUNZIONE DEL VALORE DEL BENE. L''ASPETTATIVA DI VITA � IL NUMERO PREVISTO (IN SENSO STATISTICO) DI ANNI DI VITA RESIDUA AD UNA CERTA ET� E NON � DA CONFONDERSI CON LA COSIDETTA VITA MEDIA.IL VALORE FISCALE SPESSO VENGONO CITATE LE LE COSIDDETTE TABELLE DEL NOTAIO: SI TRATTA DI TAVOLE CHE SONO DIVULGATE DAL MINISTERO DELLE FINANZE PER DETERMINARE IL VALORE FISCALE DELL''USUFRUTTO AI FINI DELLA TASSAZIONE PER L''ACQUISTO. CHI ACQUISTA UNA NUDA PROPRIET�, INFATTI, HA DIRITTO A UNO SCONTO SUL PAGAMENTO DELLA TASSA DI REGISTRO, IPOTECARIA E CATASTALE. TALE SCONTO DIMINUISCE CON IL CRESCERE DELL''ET� DELL''USUFRUTTUARIO E QUINDI CON UNA LOGICA COERENTE RISPETTO AL VALORE DI MERCATO. TUTTAVIA, ESSENDO RIPARTITE PER FASCE DI ET� E SENZA DISTINZIONE TRA SOGGETTI DI SESSO MASCHILE O FEMMINILE, QUESTE TABELLE NON POSSONO ESSERE PRESE A RIFERIMENTO PER DETERMINARE IL PREZZO DI MERCATO DI UNA NUDA PROPRIET�. CONTENUTO DEL DIRITTO DI PROPRIET� ART. 832 DEL CODICE CIVILE ITALIANO IL PROPRIETARIO HA DIRITTO DI GODERE E DISPORRE DELLE COSE IN MODO PIENO ED ESCLUSIVO, ENTRO I LIMITI E CON L''OSSERVANZA DEGLI OBBLIGHI STABILITI DALL''ORDINAMENTO GIURIDICO. L''USUFRUTTO ART. 978 DEL CODICE CIVILE ITALIANO L''USUFRUTTO � UN DIRITTO CHE CONSISTE NEL POTER GODERE DI UN BENE, E DEI RELATIVI REDDITI, DI PROPRIET� ALTRUI MA CON UNA LIMITAZIONE, IMPORTANTE E FONDAMENTALE: IL DIVIETO DI ALTERARE LA DESTINAZIONE ECONOMICA DELLA COSA STESSA. AD ESEMPIO, SE L''USUFRUTTO HA PER OGGETTO UN''AREA, L''USUFRUTTUARIO NON PU� COSTRUIRVI, OPPURE TRASFORMARE, UN FRUTTETO IN ORTO, O UN GIARDINO IN PARCHEGGIO. AL PROPRIETARIO DEL BENE RESTA SOLO LA NUDA PROPRIET�. CIO� LA PROPRIET� SPOGLIATA DEL POTERE DI TRARRE UTILIT� DALLA COSA. NEL CASO DI UN BENE IMMOBILE L''USUFRUTTUARIO HA PERTANTO ANCHE LA FACOLT� DI DARE A TERZI IL BENE IN LOCAZIONE. L''EVENTUALE CONTRATTO DI LOCAZIONE, TUTTAVIA, NON POTR� PERDURARE OLTRE LA DURATA DI CINQUE ANNI DAL DECESSO DELL''USUFRUTTUARIO. USO E ABITAZIONE LA DISTINZIONE TRA VALORE E PREZZO E'' FONDAMENTALE IN TUTTI I CASI NEI QUALI PU� ESISTERE, COME NEGLI IMMOBILI, UN VALORE DI STIMA MEDIO CONDIZIONABILE DA FATTORI LEGATI ALLA DOMANDA E ALL''OFFERTA DEI BENI OGGETTO DELLA PERIZIA. IL VALORE DI UN BENE IMMOBILIARE NON SEMPRE COINCIDE CON IL REALE PREZZO CHE IL MERCATO GLI RICONOSCE IN QUANTO ESSO DIPENDE DA FATTORI SOGGETTIVI. LA NUDA PROPRIET�, PER CHI ACQUISTA, � UN INVESTIMENTO PURO E QUINDI NELLA DETERMINAZIONE DEL PI� PROBABILE PREZZO DI MERCATO, � NECESSARIO TENER CONTO DEL PROFILO DEL POTENZIALE ACQUIRENTE. IL VALORE DELLA NUDA PROPRIET� COSA VUOL DIRE NUDA PROPRIET�? IL DIRITTO DI PROPRIET� DI UN BENE IMPLICA ANCHE CHE DA ESSO � POSSIBILE TRARNE UN GODIMENTO OVVERO UTILIZZARLO OPPURE RICAVARNE UN REDDITO IN FUNZIONE DELLA NATURA DEL BENE STESSO. AL DIRITTO DI PROPRIET� SONO CONNESSI, E NE FANNO PARTE, I DIRITTI REALI DI GODIMENTO E, IN PARTICOLARE, IL DIRITTO DI USUFRUTTO. NEL CASO DI UN IMMOBILE IL DIRITTO DI USUFRUTTO CONFERISCE AL TITOLARE IL PIENO DIRITTO DI USARE E ABITARE OLTRE CHE DI GODERNE GLI EVENTUALI FRUTTI CON LA LIMITAZIONE DI NON POTERNE CAMBIARE LA DESTINAZIONE. IL NOSTRO CODICE CIVILE CONSENTE DI SPEZZARE IN DUE LA PROPRIET�: DA UNA PARTE L''USUFRUTTO (ART. 978 C.C.), CIO� IL DIRITTO DI UTILIZZARE LA CASA (GODERNE I FRUTTI) E, DALL''ALTRA, LA NUDA PROPRIET�, OVVERO LA PROPRIET� SENZA IL DIRITTO DI UTILIZZO. LA NUDA PROPRIET� DI UN BENE CONSISTE QUINDI NELLE PROPRIET� SPOGLIATA DI UNO I PI� DIRITTI REALI DI GODIMENTO PER UN TERMINE PRESTABILITO O PER TUTTA LA VITA DEL O DEI TITOLARI DI TALI DIRITTI. LA POSSIBILIT� GIURIDICA DI SCINDERE I DIRITTI REALI DI GODIMENTO DEL BENE (USUFRUTTO E DIRITTO D�USO E ABITAZIONE) DALLA PROPRIET�, E LE VARIE FORME DI VENDITA POSSIBILI. VENDERE LA NUDA PROPRIET� SIGNIFICA IN SINTESI CEDERE A TERZI L''IMMOBILE MANTENENDO TUTTAVIA SU DI ESSO IL PROPRIO DIRITTO DI GODIMENTO CHE PU� ESSERE PIENO, OPPURE SOLO LIMITATO ALL''USO O ALL''ABITAZIONE, PER TUTTA LA VITA OPPURE PER UN TERMINE PREFISSATO. CHI VENDE LA NUDA PROPRIET� DI UN IMMOBILE PU� RISERVARE PER S� O PER PER UNA O PI� PERSONE DESIGNATE IL DIRITTO DI USUFRUTTO O IL DIRITTO DI ABITAZIONE. NEL PRIMO CASO EGLI PU� ABITARE OPPURE LOCARE IL BENE PERCEPENDONE L�AFFITTO MENTRE, NEL SECONDO CASO, PU� UNICAMENTE ABITARE L�IMMOBILE E NON PU� CEDERE A TERZI QUESTO DIRITTO POICH� � STRETTAMENTE PERSONALE. NORMALMENTE � PREFERIBILE UTILIZZARE LA RISERVA DEL DIRITTO DI ABITAZIONE (ART. 1022 C.C.) CHE, CON OPPORTUNI ACCORGIMENTI CONTRATTUALI, � PI� ADATTO SIA ALLE ESIGENZE DEL VENDITORE, CHE DELL�ACQUIRENTE INVESTITORE. CHI ACQUISTA ART. 1020-1021 DEL CODICE CIVILE ITALIANO . L''USO CONSISTE NEL DIRITTO DI UTILIZZARE UN DETERMINATO BENE E, SE FRUTTIFERO, DI RACCOGLIERNE I FRUTTI LIMITATAMENTE AI BISOGNI PROPRI E DELLA PROPRIA FAMIGLIA. . L''ABITAZIONE SI BASA SUL DIRITTO DI ABITARE UNA CASA LIMITATAMENTE AI BISOGNI PROPRI E DELLA PROPRIA FAMIGLIA. ENTRAMBI SONO DIRITTI PERSONALI OSSIA STRETTAMENTE LEGATI ALLA PERSONA TITOLARE DEL DIRITTO E, QUINDI, IN QUANTO TALI, NON CEDIBILI. AD ESEMPIO A DIFFERENZA DELL''USUFRUTTUARIO DI UN APPARTAMENTO CHE PU� CONCEDERE IN LOCAZIONE L''IMMOBILE GODUTO, AL TITOLARE DEL DIRITTO DI ABITAZIONE � VIETATA LA LOCAZIONE DEL APPARTAMENTO, PENA LA PERDITA DEL SUO DIRITTO. PER TUTTO IL RESTO SI APPLICANO LE NORME PREVISTE PER L''USUFRUTTO. IL DIRITTO DI ABITAZIONE COSTITUISCE UNO DEI DIRITTI EREDITARI DEL CONIUGE SUPERSTITE: A SEGUITO DELLA MORTE DI UNO DEI CONIUGI, L''ALTRO HA DIRITTO DI ABITARE LA RESIDENZA FAMILIARE (SE DI PROPRIET� DEL CONIUGE) E DI USARE I MOBILI CHE L''ARREDANO PER TUTTA LA DURATA DELLA SUA VITA (VEDI ANCHE ART. 540 C.C). RENDITA VITALIZIA ART. 1872 DEL CODICE CIVILE ITALIANO LA RENDITA VITALIZIA PU� ESSERE COSTITUITA A TITOLO ONEROSO, MEDIANTE ALIENAZIONE DI UN BENE MOBILE O IMMOBILE O MEDIANTE CESSIONE DI CAPITALE. LA RENDITA VITALIZIA PU� ESSERE COSTITUITA ANCHE PER DONAZIONE (769 E SEGUENTI) O PER TESTAMENTO (587 E SEGUENTI), E IN QUESTO CASO SI OSSERVANO LE NORME STABILITE DALLA LEGGE PER TALI ATTI (602 E SEGUENTI, 782). DIRITTI DELL''USUFRUTTUARIO L''USUFRUTTUARIO PU� DISPORRE DEL SUO DIRITTO, PU� CIO� CEDERLO, DARE IN LOCAZIONE IL BENE, E CONCEDERE IPOTECA SU DI ESSO;HA IL DIRITTO DI AVERE IL POSSESSO DEL BENE IN USUFRUTTO;HA IL DIRITTO DI CONSEGUIRE I FRUTTI (NATURALI E CIVILI) IN TEMPI DI CRISI IL MERCATO IMMOBILIARE CERCA DI TROVARE DELLE SOLUZIONI CHE SIANO EFFICACI E SI RIVOLGANO AD UN PUBBLICO SEMPRE PI� VASTO, AL FINE DI FACILITARE GLI ACQUISTI. LA NUDA PROPRIET� � IL VALORE DELL�IMMOBILE DECURTATO DELL�USUFRUTTOE QUESTO SIGNIFICA CHE SI PU� VENDERE LA PROPRIA CASA MANTENENDO IL DIRITTO DI ABITARLA O DI AFFITTARLA FIN QUANDO SI � IN VITA, O IN BASE AD UNA DATA STABILITA IN FASE DI CONTRATTO. COME FUNZIONA LA NUDA PROPRIET� L�USUFRUTTARIO, OVVERO IL PROPRIETARIO DELL�IMMOBILE, PU� DECIDERE DI VENDERE L�USUFRUTTO O DI AFFITTARLO. SOLITAMENTE COLORO CHE SCELGONO QUESTO TIPO DI OPERAZIONE SONO PERSONE ANZIANE, SENZA EREDI, CHE SE NON DECIDONO IN FASE TESTAMENTARIA DI LASCIARE LA PROPRIA CASA A QUALCUNO, LA VEDREBBERO INCAMERATA TRA I BENI DELLO STATO. IN QUESTO MODO RIESCONO A RICAVARE DEI CONSISTENTI MEZZI FINANZIARI CHE GLI PERMETTONO DI VIVERE SERENAMENTE GLI ULTIMI ANNI DI VITA, ASSICURANDOSI PER� UN TETTO DOVE POTER PASSARE IL RESTO DEI PROPRI GIORNI. IL NUDO PROPRIETARIO � INVECE L�ACQUIRENTE, CHE HA IL DIRITTO DI PROPRIET� DELL�IMMOBILE, MA NON PU� GODERE DELL�USO. LO SCOPO INFATTI � QUELLO DI ADIBIRLO IN UN SECONDO TEMPO (DOPO LA MORTE DELL�USUFRUTTARIO) E QUALORA LO SI VOLESSE, PU� ESSERE CEDUTO IN QUALSIASI MOMENTO A TERZI. SOLITAMENTE � UN INVESTIMENTO ALTAMENTE REMUNERATIVO, CHE RISULTA ESSERLO ANCORA DI PI� QUANDO LA DURATA DEL DIRITTO DI USUFRUTTO DURA POCO. ED ECCO IL MOTIVO PER CUI � BENE POTERLO FARE CON PERSONE AVANTI CON L�ET�. USUFRUTTO A TEMPO IN QUESTO CASO SI PU� GODERE DELL�USUFRUTTO PER UN DETERMINATO LASSO DI TEMPO E NEL CASO L�USUFRUTTARIO MUOIA DURANTE QUESTO PERIODO, ECCO CHE LA NUDA PROPRIET� DIVENTA AUTOMATICAMENTE PROPRIET� DEL NUDO PROPRIETARIO. COME SI DETERMINA IL PREZZO DURANTE LA FORMAZIONE DEL PREZZO VANNO AD INCIDERE UNA SERIE DI FATTORI CHE SI AGGIUNGONO ALLA CLASSICA QUOTAZIONE SUL MERCATO (STATO DELL�IMMOBILE, UBICAZIONE ECC.) E RIGUARDANO L�ET� DEL VENDITORE E IL NUMERO DI PERSONE CHE SI RISERVANO IL DIRITTO DI USUFRUTTO. IN QUESTI CASI GLI OPERATORI DEL SETTORE IMMOBILIARE DICHIARANO CHE CON LA NUDA PROPRIET� SI PU� PUNTARE AD UN RIBASSO SUL PREZZO DEL MERCATO CHE PU� OSCILLARE TRA IL 20 E IL 50% IN MENO. CHI PAGA LE SPESE STRAORDINARIE E ORDINARIE DI MANUTENZIONE LE SPESE DI MANUTENZIONE ORDINARIA SONO A CARICO DELL�USUFRUTTARIO, MENTRE QUELLE STRAORDINARIE DEVONO ESSERE PAGATE DAL NUDO PROPRIETARIO. IN QUESTE RIENTRANO TUTTI QUEI LAVORI CHE ASSICURANO LA STABILIT� DEI MURI MAESTRI, DELLE TRAVI, DEL TETTO, DEI SOLAI, DEGLI ARGINI, DEGLI ACQUEDOTTI E ANCHE DELLE MURA DI CINTA. 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